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我们经常听到”负扣税“这个词,它到底什么意思,在税务上有什么作用呢?简单的说就是当你的投资房的收入小于可减费用时,该投资房在税务上就会带来亏损,这部分亏损可以用来抵扣个人的其他收入,包括工资,从而达到降低个人所得税。

如下例1,个人收入8万年薪,拥有一套价值63万7千的公寓房,房租收入不抵可减费用而造成了$10,814的税务亏损,这个亏损可以用来降低其8万年薪,因此实际可征税收入就降低到了$69,186,从而个人所得税也降低了$ 3,730.83。这也是为什么往往我们可以看到投资房产的纳税人,年底时会有大笔的税可以从税局退回来。

那么也有些人会觉得既然投资房产都亏损了为什么还要投资房产,从而举棋不定该不该下手。没错,上面我们说了税务亏损,但是有一点要弄清楚的是税务亏损或负扣税不一定等于负现金流。我们来看看下面的例2,收入的现金流就是房租收入$32,024加上降低的个人所得税$3,730.83 (往往是可以通过个人退税退回来),支出的现金流是$27,180, 该套投资房带来的净收入正现金流是$8,574.83。我们注意到例1和例2在支出上主要的差别就是折旧($15,658)和负扣税($3,730.83)带来的额外退税,关键点就是在这里折旧是不需要支出任何现金的,却可以在负扣税的计算中当作可减费用,而负扣税的正现金流也很大程度是因为折旧所导致的。因此我们看出负扣税和负现金流不可以化为等号,相反,负扣税可以减少负现金流或增加正现金流。

例1,

Rental Property $637K in Sydney

 

Owner taxable income $80k

 
   

Rental income

32024

   

Gross rent

32024.00

   

Expenses

 

Depreciation

15658

Body corporate

3465

Council rate

1039

Interest

20033

Agent fees

1567

Water

701

Sundry

375

Total

42838

   

Total net rent

-10814.00

Savings on tax (34.5%)

3730.83

 

例2,

Rental Property $637K in Sydney

 

Owner taxable income $80k

 

Cash in

 

Rental income

32024

Savings on tax (34.5%)

3730.83

Total

35754.83

   

Cash out

 

Body corporate

3465

Council rate

1039

Interest

20033

Agent fees

1567

Water

701

Sundry

375

Total

27180

   

Positive cash flow

8574.83

Weekly positive cash flow

164.90

 

额外提一下,一般来说新房的负扣税额度比较大,原因是因为新房的前五年折旧额度比较大,房屋内的电器等设备在前五年会折旧得差不多。2017新联邦预算提议一条新法规,购买二手房的投资者不允许对房屋内已有的电器设备进行折旧。如果这一新法规在国会通过,将会导致不少投资物业的负扣税有所减少。

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